全面解读房贷利率新政

        8月25日下午，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，这一调整将对房贷市场产生一定影响。不过央行负责人表示，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
        基准利率要向市场化报价转换
        央行负责人介绍，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。
        要想搞清楚这次房贷政策是如何调整的，得先明白LPR说的是啥？
        LPR是贷款基础利率（Loan Prime Rate）的英文缩写，指商业银行对其最优质客户执行的贷款利率。8月17日，中国人民银行发布公告〔2019〕第15号，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。简单来说，以往银行给企业贷款时，参照央行制定的基准利率进行一定的浮动。LPR机制改革之后，则是根据全国18家报价银行每个月提交的报价，去掉最高和最低报价后进行算术平均得出LPR。银行向企业贷款时，就要以每个月都有可能变化的LPR为参照，设定贷款利率。
        这种调整好在哪里呢？以市场化报价的LPR作为定价参照，能发挥LPR对贷款利率的引导作用，推动降低实体经济融资成本，对企业来说，有可能拿到更低的贷款利率。
        变的是定价基准，利息支出基本不受影响
        在LPR改革的政策背景之下，居民房贷利率的一大变化就是定价基准的变化：此前是以央行制定的基准利率（5年期以上的贷款基准利率4.9%）为定价基准，进行上下浮动；而改革之后，是以每月更新的5年期以上LPR品种作为定价基准，进行浮动。
        定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
        8月25日，记者采访了济南地区的房贷利率情况，目前首套房贷款主流利率是比基准利率4.9%上浮10%-15%，也就是5.39%-5.635%。如果按照房贷新政，则是比4.85%（按8月20日5年期以上LPR）进行一定的上浮来执行。
        如果双方同意，利率每年都可调整
        “只是参照上浮的基准不同了，从这个政策的初衷来看，我感觉在具体的房贷利率上不会比此前有太大的波动。以前基准是4.9%，上浮10%执行利率为5.39%。那以后的基准比如是4.85%，如果上浮的数值幅度小了，最终执行利率反而还会更低呢。具体上浮多少还是会由银行来进行综合把握。”一位驻济国有银行房贷业务主管介绍，“我们也是刚看到这个新政，相比以前签约时的利率可以执行20年来说，利率重定价会是新版合同的一个修订重点，如果双方同意，可以每年都对定价基准进行调整。”
        公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
        新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会，长期看，对减少借款人的综合利息支出或是利好。
        设定利率下限，基准利率“打折”的情况将难现
        新政规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”，即最近一个月相应期限的LPR利率加点，而加点的“下限”则由两部分组成，第一部分是央行规定的全国最低标准，第二部分是央行省一级分支机构根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内商业性个人住房贷款利率加点下限。
        这意味着过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将难以再现。
        据融360大数据研究院监测数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍。其中最低的为上海，今年7月首套房贷款平均利率为4.84%。上海地区监测的30家银行分支机构中，7家银行在7月下调了首套房贷款利率，3家银行有所上调。调整后，执行基准利率95折（即4.655%）的银行数量增加至17家，有的银行甚至可以做9折（4.41%）。
        10月8日起，如果按照4.85%（按8月20日5年期以上LPR）来执行，那在全国范围内，发放的首套房住房贷款利率最低也要4.85%，相当于基准利率4.9%的99折，所以比基准利率还打折的房贷利率难现市场了。
        落实差别化房贷政策，每笔贷款利率都会综合商定
        “房贷利率一般会根据买房人的情况有所差异化调整，在我看来，新政更强化了房贷利率的差别化。”济南的房产中介宋女士经手过大量的房贷业务，据她介绍，根据合作楼盘、中介、个人征信等情况不同，房贷利率和房贷放款期限也不同，具体执行利率有时会依据客户自身情况而定。
        而根据新政， 每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
在新政中，区别信贷政策也得到了强化，二套房与商业用房的利率下限都比首套房要增加60个基点：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
        同时人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
        人民银行副行长刘国强此前介绍，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。金融行业应当注意，“房住不炒”的定位不能偏离，同时，避免把房地产工具化。刘国强还明确表示，“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”